企业观察︱象屿地产在沪“连失”三地，部分楼盘项目销售承压

在3月3日的上海土拍中，位于嘉定新城核心区的F03A-4地块经历49轮竞价后被招商蛇口收入囊中。

而在此次土拍前，作为竞买人的象屿地产被业界认为对该地块势在必得。就在一周前，象屿地产曾在上海奉贤新城地块的竞争中不敌龙湖集团联合体。同时，象屿地产此前看中的浦东新区新杨思地块也被华润置地联合体摘走。

《每日经济新闻》记者从上海市建设市场信息服务平台获悉，在上述地块出让之前，象屿地产旗下的上海象盈房地产开发有限公司就已经针对这些目标地块发出招标计划公告，总投资金额达138.1亿元，包括参与项目住宅、商业和配套用房等工程开发。

值得一提的是，由于城市开发运营板块集中交付的地产项目增加，且交付的主要在项目毛利较高的上海地区，象屿集团在去年三季度的利润总额得以同比增长七成，而补仓上海是其进一步发展的必然之路。

土拍场上接连“陪跑”

嘉定新城F03A-4地块位于上海远香湖畔，是区域内一处湖景宅地，在3月3日的出让中共吸引了“象屿地产+天安中国”联合体、保利发展、招商蛇口、绿城中国等4家竞买人参与竞价。

从板块市场来看，该项目西南侧1.5公里处是万科理想之地项目，六次开盘均售罄，认购率达到325%；项目东南方面是象屿地产投资开发的远香湖岸项目，去年3月份起累计五次开盘，房源也已售罄，均价约5.2万元/平方米。

浦东新区新杨思地块 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

F03A-4地块地块起始总价约20.464亿元，起始楼面价24500元/平方米，中止价为26.603亿元，对应溢价率30%。经过40余轮竞价，象屿地产与天安中国联合体报出中止价26.603亿元后，与招商蛇口进入第二轮竞“高品质建设”指标环节。

在竞品质环节中，象屿地产与天安中国联合体在竞争高端人才住房配建比例指标中退出，最终招商蛇口以总价26.603亿元、楼面价31850元/平方米、溢价率30%竞得该地块。其中，高品质建设指标为：装修标准3000元/平方米，公共服务设施面积1500平方米，人才房面积比例0.2%。

2月20日，象屿地产参与了上海市奉贤新城10单元06-07地块的竞争。该地块位于奉贤新城配套能级最高的区域之一，毗邻地铁5号线奉贤新城站及奉浦快线金海公路站，附近有龙湖奉贤天街和百联南桥购物中心等商业配套。

“象屿地产+天安中国”联合体、“龙湖集团+建华集团”联合体、中国金茂三家竞买人历经15轮竞价，最终该地块被龙湖集团与建华集团联合体以总价10.57亿元竞得，溢价率为16.5%。

在1月24日的上海土拍上，象屿地产与保利发展、招商蛇口、国贸地产共4家房企参与了松江SJS30003单元01-18号地块的争夺。最终经过51轮竞价，保利发展以总价20.52亿元拿下该地块，折合楼面价29425元/平方米。

此外，象屿地产还在2024 年12月底的上海土拍中，报名参与了奉贤新城10单元17-02地块的竞拍，但最终不敌贝壳旗下的贝好家置业。

“今年以来，上海土地市场表现活跃，首批次涉宅用地全部溢价成交，核心区域地块竞争激烈，房企对优质资源的争夺积极。”中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，整体而言，从供需层面看，上海新房市场韧性较为显著，房企对核心区域长期价值认可度较高。

远郊项目去化承压

事实上，在上述上海几宗地块出让之前（即春节假期结束后），熟悉上海房地产市场的象屿地产董事长胡新立就启动了相关投资布局。

上海市建设市场信息服务平台披露了象屿地产的三份项目招标计划公告，其中一份拟对上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块（即新杨思地块）新建普通商品房项目，投资75亿元进行住宅、配套用房和地下车库开发，计划投资金额甚至超过了该地块的溢价率上限。

公开资料显示，胡新立自2008年加入象屿地产后，曾负责过投资拓展、工程运营和营销等业务，后先后出任象屿地产上海公司副总经理、总经理，2022年5月起出任象屿集团党委委员、象屿地产董事长。

来源：上海市建设市场信息服务平台

此外，今年2月6日，象屿地产还计划投资44.4亿元用于嘉定区嘉定新城F03A-4地块新建普通商品房项目开发。同时，还发布了奉贤区奉贤新城10单元06-07地块新建普通商品房项目招标计划公告，拟总投资18.7亿元，建安费6.41607亿元。

综上，象屿地产在以上3宗地块的总计投资额达到138.1亿元。不过据每经记者了解，在新杨思地块正式出让期间，象屿地产却并未报名参拍。

象屿集团最新发布的《2025年度第一期超短期融资券募集说明书》披露了象屿地产去年前三季度的运营情况。

数据显示，2024年前9月，象屿集团的房地产业务实现营业收入为214.25亿元，毛利润为32.28亿元。2021~2023年，象屿集团的房地产业务营业收入分别为71.38亿元、54.9亿元和80.27亿元；毛利润分别为5.32亿元、16.94亿元和23.07亿元。

2024年前9月，象屿集团的利润总额同比增长74.29%，为17.93亿元。主要原因为，象屿集团城市开发运营板块集中交付的地产项目增加，且交付项目主要在上海地区，毛利较高。

据募集说明书披露，2021年至2024年前3月，象屿地产新增土地储备逐年减少，分别为93.85万平方米、41.76万平方米、33.32万平方米和0.73万平方米。截至2024年3月末，象屿地产储备可售面积232.18万平方米，其中福州占比19.49%、上海占比18.44%、苏州占比17.54%、南平占比9.85%、重庆占比8.01%、绍兴占比7%、厦门占比6.92%、天津占6.24%、唐山占3.58%、南京占2.93%。

象屿江湾悦府去年10月开盘认筹人数不足 来源：上海中原研究院

记者注意到，象屿地产位于上海远郊的部分项目去化承压。如位于上海奉贤区的江湾悦府项目和普陀区的中环云悦府项目认购开盘。据上海中原地产研究院统计，象屿江湾悦府因认筹人数不足，采用不摇号方式开盘，开盘当日去化率仅为6%。象屿地产方面公告显示，中环云悦府项目也向公证处申请撤回了开盘销售摇号排序活动的现场监督公证。

象屿江湾悦府项目签约情况来源：上海网上房地产网站

上海市房管局网上房地产数据显示，象屿江湾悦府（备案名：天汇名庭）项目于去年4月起三次开盘，共推出600套房源；中环云悦府（备案名：云悦名庭）项目1月起三次开盘，共推出765套房源。截至记者发稿，象屿江湾悦府和中环云悦府分别售出299套和219套，去化率分别约49.8%和28.6%。

象屿江湾悦府项目签约情况 来源：上海网上房地产网站

在象屿地产2025年度营销工作会议上，胡新立指出，面临国内外环境变化，营销团队需要正视当前问题，积极进取，注重学习和能力建设，强调企业必须夯实基础，提升认知水平，勇于自我革新，以实现更高质量和可持续的发展。

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